Ghid · Agenți imobiliari
Obligațiile AML ale agenților imobiliari în România
Legea 129/2019 include agenții și dezvoltatorii imobiliari printre entitățile raportoare, fără pragul valoric aplicat altor profesii pentru tranzacțiile de vânzare-cumpărare. Excepția apare doar la intermedierea închirierilor, unde obligația se aplică de la o chirie lunară de 10.000 euro în sus. Acest ghid arată pe cine identificați, ce documente cereți și cum integrați acest pas în preluarea unui mandat nou.
- La vânzare-cumpărare, obligația se aplică fără prag valoric
- La închiriere, doar de la 10.000 euro chirie lunară
- Beneficiarul real contează când partea e o firmă
De ce sunt agenții imobiliari o categorie clară de entități raportoare?
Articolul 5 alineatul (1) litera h) din Legea 129/2019, modificat prin Ordonanța de urgență nr. 111/2020, aprobată prin Legea nr. 101/2021, include explicit agențiile și dezvoltatorii imobiliari printre entitățile raportoare. Spre deosebire de alte profesii vizate de lege, unde obligația depinde de tipul tranzacției, pentru agenții imobiliari legea pornește de la premisa că orice tranzacție de vânzare-cumpărare intermediată profesional poate implica un risc de spălare de bani, dată fiind valoarea mare a bunurilor imobiliare și frecvența plăților în numerar sau prin structuri complexe de finanțare.
Se aplică la fiecare listare, sau doar odată ce apare un cumpărător?
Statutul de entitate raportoare se aplică din momentul în care agenția sau dezvoltatorul funcționează ca atare, nu din momentul unei listări individuale. Măsurile concrete de cunoaștere a clientului, însă, devin relevante atunci când apare o parte identificabilă într-o tranzacție reală: un cumpărător interesat, un chiriaș care semnează un contract sau un vânzător care acceptă o ofertă. O listare fără cumpărător identificat nu declanșează încă verificarea, dar din momentul în care negocierea devine concretă, cu o parte nominalizată, verificarea trebuie făcută înainte de finalizarea tranzacției, nu după semnarea actelor.
Pe cine trebuie să identificați: vânzătorul, cumpărătorul, sau ambii?
Identificați ambele părți implicate în tranzacția pe care o intermediați, nu doar clientul care v-a angajat direct. Dacă reprezentați vânzătorul, verificați totuși identitatea cumpărătorului înainte de finalizare, și invers. Această regulă surprinde adesea agenții care consideră că obligația vizează doar propriul client, dar riscul de spălare de bani poate veni din oricare dintre părți, iar agenția care a intermediat tranzacția răspunde pentru verificarea ambelor, în măsura rezonabilă permisă de rolul său în tranzacție.
Ce înseamnă identificarea beneficiarului real când proprietatea e a unei firme?
Când vânzătorul sau cumpărătorul este o persoană juridică, nu vă opriți la administratorul care semnează actele. Identificați persoana fizică ce deține sau controlează, în ultimă instanță, firma respectivă, verificând datele din Registrul beneficiarilor reali ținut de Oficiul Național al Registrului Comerțului și confirmându-le cu reprezentantul firmei. Când structura de proprietate trece prin mai multe firme sau printr-o entitate înregistrată în alt stat, cereți documentele care arată lanțul complet de proprietate, până identificați persoana fizică din spate, nu doar ultima firmă din structură.
Ce prag de tranzacții cu numerar trebuie să vă facă atenți?
Conform art. 7 alin. (1) din Legea 129/2019, orice tranzacție cu numerar al cărei prag minim reprezintă echivalentul a 10.000 euro se raportează către ONPCSB, indiferent dacă există suspiciuni. Pentru intermedierea închirierilor, art. 5 alin. (1) lit. h) prevede că obligația de entitate raportoare se aplică doar tranzacțiilor la care valoarea chiriei lunare reprezintă echivalentul a 10.000 euro sau mai mult, prag care nu se aplică la vânzare-cumpărare. Fiți atenți mai ales la plăți fragmentate în numerar, apropiate ca sumă de acest prag, care pot indica o încercare de evitare a raportării.
Cum devine acest pas parte din preluarea mandatului, nu un formular separat
Integrați verificarea părților și a beneficiarului real direct în procesul de preluare a mandatului de vânzare, cumpărare sau închiriere, cerând de la început actele de identitate și, dacă e cazul, datele firmei implicate. Pentru tranzacțiile care implică o firmă cumpărătoare sau vânzătoare, adăugați verificarea automată a datelor de firmă contra registrului comerțului, în loc de o căutare manuală separată, făcută abia când tranzacția e aproape finalizată și timpul de reacție e mai mic.
În Braigest
Verificarea AML și KYB, în același link de preluare a mandatului
Fluxul de preluare a mandatului poate include screeningul AML al părților și verificarea automată a datelor de firmă pentru cumpărători sau vânzători persoane juridice, disponibile de la planul Practice, 149 €/lună.
Întrebări frecvente
Obligația se aplică și la închirierea unui apartament obișnuit, cu chirie mică?
Nu, pentru intermedierea închirierilor, legea se aplică doar tranzacțiilor la care chiria lunară reprezintă echivalentul a 10.000 euro sau mai mult. Sub acest prag, obligația specifică nu se aplică.
La vânzare-cumpărare există un prag similar sub care nu se aplică legea?
Nu, pentru vânzare-cumpărare de imobile legea nu prevede un prag valoric sub care obligațiile de entitate raportoare nu se aplică, spre deosebire de intermedierea închirierilor.
Dezvoltatorii imobiliari care vând direct, fără agenție, intră și ei sub incidența legii?
Da, articolul 5 alineatul (1) litera h) îi include explicit alături de agențiile imobiliare, indiferent dacă vând prin agenție proprie sau direct către clienți.
Ce fac dacă cumpărătorul refuză să ofere datele beneficiarului real al firmei sale?
Fără aceste date, nu puteți finaliza verificarea cerută de lege. Comunicați clar clientului că finalizarea tranzacției depinde de furnizarea acestor informații.
Descoperiți mai mult din platformă
Vreți să vedeți fluxul pe documentele dumneavoastră?
Într-un apel de 30 de minute transformăm formularul pe care îl folosiți azi într-un flux pe care clienții îl completează de pe telefon.