Guida · Agenzie immobiliari
Antiriciclaggio agenti immobiliari: obblighi 231/2007
Il settore immobiliare è tra i più esposti al rischio di riciclaggio, e il D.Lgs. 231/2007 non prevede eccezioni per gli agenti immobiliari, nemmeno quando l'incarico non è esclusivo. Questa guida spiega chi va identificato, cosa significa titolare effettivo quando l'acquirente è una società, e come integrare il controllo nell'incarico di vendita.
- Nessuna eccezione di settore: l'obbligo vale per ogni agente immobiliare
- L'incarico non esclusivo attiva comunque l'obbligo, secondo la Guardia di Finanza
- Va identificato sia il venditore sia l'acquirente, non solo chi paga la provvigione
Perché gli agenti immobiliari sono soggetti obbligati senza eccezioni di settore?
Il D.Lgs. 231/2007 include espressamente gli agenti immobiliari tra gli operatori non finanziari soggetti obbligati, senza le eccezioni di settore che si trovano altrove, ad esempio per gli intermediari assicurativi che operano solo su prodotti non vita. La ragione è diretta: una compravendita immobiliare muove somme rilevanti in un'unica operazione, e la proprietà può essere rivenduta o intestata a strutture societarie stratificate per rendere più difficile risalire a chi controlla davvero il bene. Che l'agenzia gestisca vendite, locazioni, o entrambe, l'obbligo di adeguata verifica si applica come regola ordinaria dell'attività, non come eccezione legata al valore o al tipo di cliente.
L'incarico non esclusivo fa scattare comunque l'obbligo?
Sì. Secondo l'orientamento consolidato della Guardia di Finanza, anche l'incarico non esclusivo costituisce un rapporto professionale continuativo che attiva gli obblighi previsti dagli articoli 17 e seguenti del D.Lgs. 231/2007. Non conta quindi se l'agenzia è l'unica incaricata della vendita o una tra più agenzie coinvolte sullo stesso immobile: nel momento in cui accetta l'incarico e comincia a operare per il cliente, l'obbligo di adeguata verifica si applica allo stesso modo. Questo chiude uno spazio che alcune agenzie avevano interpretato come una zona grigia, trattando l'incarico non esclusivo come meno vincolante.
Chi va identificato: il venditore, l'acquirente, o entrambi?
Entrambi. L'agente immobiliare ha tipicamente doveri di adeguata verifica sia verso la parte che rappresenta direttamente sia verso la controparte della compravendita, perché uno schema di riciclaggio può collocarsi su entrambi i lati dell'operazione, un venditore che reimmette fondi di provenienza illecita, o un acquirente che li impiega nell'acquisto di un immobile. Alcune prassi interne prevedono una documentazione più approfondita per la parte formalmente rappresentata dall'agenzia, ma trattare l'identificazione come un obbligo a due lati, e non solo verso il proprio cliente diretto, è l'approccio corretto e più prudente.
Cosa significa identificare il titolare effettivo quando l'acquirente è una società?
Quando l'acquirente o il venditore è una società, l'obbligo di verifica non si ferma alla ragione sociale: occorre risalire alla persona fisica, o alle persone fisiche, che alla fine possiedono o controllano l'entità. In pratica questo significa chiedere al cliente di indicare il titolare effettivo, verificare questa indicazione con il Registro dei titolari effettivi quando accessibile, e raccogliere la documentazione societaria di supporto. Una società con una catena di controllo articolata, magari con passaggi in più paesi, richiede un lavoro di ricostruzione più approfondito rispetto a una società italiana con struttura semplice, ed è proprio in questi casi che il controllo serve davvero.
Quale soglia di operazioni in contanti deve far scattare l'attenzione?
Le norme antiriciclaggio limitano e sottopongono a maggiore attenzione i pagamenti in contanti nelle compravendite immobiliari, proprio perché il contante è il mezzo di pagamento più difficile da tracciare fino alla sua origine. Le soglie esatte per i pagamenti in contanti sono fissate a livello nazionale e vanno verificate nella normativa italiana vigente, piuttosto che assumere un unico riferimento europeo uniforme. Come regola pratica, qualsiasi richiesta di pagare una parte significativa del prezzo in contanti, invece che con un bonifico tracciabile, giustifica domande aggiuntive e una nota scritta della risposta ricevuta, a prescindere dalla soglia esatta applicabile.
Come si integra questo controllo nello stesso incarico di vendita, non a parte
La versione praticabile di questo controllo è un unico passaggio all'apertura dell'incarico: raccogliere i dati identificativi di venditore e acquirente, le informazioni sul titolare effettivo quando una delle parti è una società, e uno screening su liste sanzioni e persone politicamente esposte prima che l'operazione proceda verso il rogito. Integrarlo nello stesso link dell'incarico di vendita significa che il fascicolo antiriciclaggio e la documentazione della compravendita restano insieme fin dall'inizio, invece di essere gestiti separatamente da un modulo a parte.
In Braigest
Verifica di venditore, acquirente e società nello stesso incarico
Un flusso Braigest può raccogliere i dati di venditore e acquirente, verificare la società con KYB quando serve, e sottoporli a screening prima della firma. Disponibile dal piano Practice a 149 €/mese.
Domande frequenti
L'incarico non esclusivo esonera dall'adeguata verifica?
No. Secondo l'orientamento della Guardia di Finanza, anche l'incarico non esclusivo costituisce un rapporto professionale continuativo che attiva gli obblighi degli articoli 17 e seguenti del D.Lgs. 231/2007.
Devo identificare anche la controparte, se non la rappresento io?
Sì. L'agenzia ha tipicamente doveri di adeguata verifica sia verso la parte che rappresenta sia verso la controparte della compravendita, non solo verso il proprio cliente diretto.
Esiste una soglia di valore sotto la quale l'immobiliare è esente?
Il D.Lgs. 231/2007 non prevede un'esenzione generale di settore legata al valore per gli agenti immobiliari. Verifichi eventuali soglie specifiche relative ai pagamenti in contanti nella normativa vigente.
Come identifico il titolare effettivo di una società estera acquirente?
Risalendo alla persona fisica che alla fine possiede o controlla la società, usando il registro dei titolari effettivi del paese di costituzione, quando disponibile, come punto di partenza.
Scopra di più sulla piattaforma
Vuole vederlo sui Suoi documenti?
In una chiamata di 30 minuti trasformiamo il modulo che usa oggi in un flusso che i Suoi clienti completano dal telefono.