Guía · Inmobiliarias
Blanqueo de capitales: lo que la Ley 10/2010 exige a su inmobiliaria
Las agencias y promotoras inmobiliarias son sujetos obligados por la Ley 10/2010 sin excepción de sector ni de tamaño. Esta guía explica cuándo se activa la obligación en una operación de venta, a quién hay que identificar, y qué es el titular real cuando el comprador es una empresa.
- Sujeto obligado sin excepción de sector ni de tamaño
- Se identifica tanto al vendedor como al comprador
- Toda operación se examina, sea cual sea su importe
¿Por qué las inmobiliarias son sujetos obligados sin ninguna excepción de sector?
El artículo 2 de la Ley 10/2010 incluye a los promotores inmobiliarios y a quienes ejercen profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles como sujetos obligados, sin la excepción por volumen de actividad que sí aplica a otros profesionales. La ley considera el sector inmobiliario de riesgo elevado para el blanqueo de capitales, precisamente porque una operación puede mover importes altos en una sola transacción. Esto significa que una agencia pequeña, con un único agente, tiene las mismas obligaciones de diligencia debida que una promotora de mayor tamaño, aunque el volumen de operaciones sea muy distinto.
¿Se activa la obligación en cada encargo, o solo cuando aparece comprador?
La obligación de diligencia debida se activa con la operación de compraventa, no con la simple captación del inmueble: conviene identificar al vendedor al firmar la nota de encargo, y al comprador en cuanto aparece una oferta seria, antes de avanzar hacia el contrato de arras o la escritura. Esperar a la notaría para identificar a las partes deja a la agencia sin margen para examinar la operación con calma si algo no encaja. Documentar la identificación desde el encargo, y actualizarla cuando aparece el comprador, evita tener que reconstruir esa información bajo presión de tiempo cerca de la firma.
¿A quién hay que identificar: al vendedor, al comprador, o a ambos?
La ley exige identificar a ambas partes de la operación cuando la agencia interviene por cuenta de alguna de ellas: al vendedor, con quien normalmente ya existe una relación desde la nota de encargo, y al comprador, en cuanto se perfila como parte real de la operación. Si la agencia solo representa a una de las partes, la identificación de la otra puede ser menos exhaustiva, pero conviene igualmente registrar sus datos básicos y el origen aparente de los fondos si algo llama la atención. Documentar a ambas partes desde el principio simplifica la comprobación cuando la operación avanza rápido.
¿Qué es identificar al titular real cuando el comprador es una empresa?
Cuando el comprador es una sociedad, identificar al titular real significa averiguar qué persona física posee o controla, en última instancia, más de una cuarta parte del capital o de los derechos de voto de esa empresa, o quien ejerce el control por otros medios. Si ninguna persona física cumple ese criterio, la ley traslada la condición de titular real al administrador o a los administradores de la sociedad. En la práctica, esto significa pedir al comprador empresa una declaración de titularidad real además de la documentación habitual de la sociedad, antes de dar la operación por cerrada.
¿Qué umbral de operaciones en efectivo debe hacerle mirar dos veces?
El artículo 17 de la Ley 10/2010 obliga a examinar con especial atención cualquier operación que, por su naturaleza, pueda estar relacionada con el blanqueo de capitales, con independencia de su importe. Un pago relevante en efectivo, una estructura de pagos fraccionados para evitar un umbral, o un comprador que insiste en no dejar rastro documental de una parte del precio son señales que justifican esa atención especial, se ejecuten por el importe que sea. La ley no fija una cifra única a partir de la cual mirar dos veces: fija un criterio de naturaleza de la operación, que aplica siempre.
Cómo se integra este paso en la propia nota de encargo, sin ser un formulario aparte
En Braigest, la identificación del vendedor puede recogerse en el mismo enlace que la nota de encargo, y la del comprador en cuanto se perfila la oferta, sin abrir un formulario nuevo para cada parte. El cliente completa sus datos y sube su documentación desde el móvil, y cuando el comprador es una empresa, el flujo puede pedir también la declaración de titular real y, si su plan lo incluye, una consulta al registro mercantil. Todo queda archivado junto al expediente de la operación, listo para mostrar si algo se revisa más adelante.
En Braigest
La verificación del comprador empresa, con consulta al registro mercantil
El cribado de sanciones y la consulta a un registro mercantil para verificar al comprador o vendedor empresa están disponibles desde el plan Practice, 149 €/mes.
Preguntas frecuentes
¿Una agencia con un solo agente tiene las mismas obligaciones que una promotora grande?
Sí. La Ley 10/2010 no exime por tamaño ni por volumen de operaciones a las inmobiliarias. Ambas deben identificar a las partes y examinar las operaciones con atención, aunque el volumen de trabajo sea muy distinto.
¿Hay que identificar también al comprador si la agencia solo representa al vendedor?
Conviene registrar al menos sus datos básicos y prestar atención si algo en la operación no encaja, aunque la identificación exhaustiva sea menos exigente que la de la parte a la que la agencia representa directamente.
¿Qué pasa si el comprador se niega a identificar a su titular real?
Si no puede completar esa identificación, la ley obliga a no continuar con la operación en esos términos. Consulte con el SEPBLAC o con un asesor especializado los casos en los que el comprador se resiste a colaborar.
¿El importe de la operación determina si hay que examinarla con atención?
No únicamente. El artículo 17 de la Ley 10/2010 exige examinar con atención cualquier operación que por su naturaleza pueda estar relacionada con el blanqueo, con independencia de su importe.
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